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Frais de notaire et prêt immobilier : comment les intégrer à votre financement

Vous achetez un logement ? Les frais de notaire représentent jusqu'à 8 % du prix et peuvent bouleverser votre budget. Découvrez comment les estimer, les réduire et les financer sans mettre en péril votre projet immobilier.

Pourquoi les frais de notaire sont incontournables ?

Définition et composition

Les « frais de notaire » regroupent plusieurs postes : droits et taxes collectés pour l'État, émoluments du notaire, débours (frais avancés pour votre compte) et, le cas échéant, contribution de sécurité immobilière. Ils sont dus à la signature de l'acte authentique, qu'il s'agisse d'une acquisition ou d'un refinancement.

Nouveaux vs anciens logements : un écart majeur

Dans l'immobilier ancien, comptez entre 7 % et 8 % du prix, contre 2 % à 3 % seulement dans le neuf. Cette différence vient surtout des droits de mutation, fortement réduits quand le bien a moins de cinq ans.

Quel est le montant des frais de notaire ?

Les pourcentages publiés par le Conseil supérieur du notariat montrent une légère baisse de la part des frais quand le prix grimpe : les émoluments sont dégressifs et certains frais fixes se diluent.

Peut-on financer les frais de notaire avec son prêt immobilier ?

Intégrer les frais dans le crédit principal : une possibilité encadrée

La plupart des banques préfèrent financer au maximum 100 % du prix net vendeur, frais exclus. Toutefois, certaines acceptent de prêter jusqu'à 110 % lorsque le profil est solide (revenus stables, taux d'endettement raisonnable, reste à vivre confortable). Cette marge couvre alors frais de notaire, frais de garantie et frais de dossier.

Deux conditions reviennent souvent : un apport minimal de 10 % du montant total du projet ou la domiciliation de revenus. N'hésitez pas à utiliser notre simulateur de crédit immobilier pour vérifier l'impact sur les mensualités.

Solutions si la banque refuse

• Mobiliser votre épargne : livret A, LDDS ou assurance vie offrent une disponibilité immédiate.
• Recourir à un prêt personnel de courte durée : attention au coût, comparez avec notre guide prêt personnel.
• Majorer l'apport : vendre un véhicule ou puiser dans le plan épargne logement peut faire baisser la somme à financer. Lisez nos conseils sur l'apport personnel.
• Négocier un différé de remboursement : certaines banques accordent un décalage de plusieurs mois, le temps de reconstituer votre trésorerie.

3 stratégies pour réduire l'impact des frais de notaire

1. Déduire la valeur du mobilier
   Lors d'un achat ancien, vous pouvez soustraire la valeur du mobilier (cuisine équipée, dressing, électroménager) de la base taxable. La réduction atteint légalement 5 % à 10 % du prix si la liste des biens reste détaillée.
2. Négocier les émoluments sur la partie acte de prêt
   Depuis 2016, le notaire peut accorder une remise jusqu'à 10 % sur ses honoraires au-delà de 150 000 €. Demandez-la !
3. Comparer les garanties
   L'hypothèque coûte plus cher que la caution mutuelle. En optant pour la caution, vous réduisez également les droits d'enregistrement associés aux frais de notaire.

Étapes pour intégrer les frais de notaire à votre plan de financement

Quand vaut-il mieux payer les frais de notaire comptant ?

Payer comptant reste judicieux si votre épargne continue de vous générer moins que le taux du crédit. Exemple : vous disposez de 25 000 € sur un livret à 3 %, et le taux du prêt immobilier s'affiche à 4,2 %. Mobiliser l'épargne diminue le coût total de l'emprunt et votre endettement. Vous gagnez aussi en marge de négociation si vous souhaitez renégocier plus tard.

Rôle du courtier : un allié pour intégrer les frais

Le courtier compare plusieurs banques, repère celles qui acceptent les financements à 110 % et négocie l'assurance emprunteur. Ses honoraires (1 % du montant en moyenne) peuvent être inférieurs à l'économie réalisée. Voyez notre dossier complet : avantages d'un courtier.

Erreurs fréquentes à éviter

• Signer un compromis sans clause suspensive de prêts couvrant les frais.
• Sous-évaluer les taxes liées aux garanties (PPD, hypothèque).
• Laisser expirer l'offre de prêt : elle reste valable 30 jours, au-delà vous repartez sur un nouveau calcul.
• Oublier les frais de dossier bancaires — consultez notre article négociation des frais de dossier.

Quiz : êtes-vous prêt à intégrer vos frais de notaire ?

FAQ

Peut-on payer les frais de notaire en plusieurs fois ?

Non. Les frais sont dus en une seule fois le jour de la signature de l'acte authentique. Certaines études acceptent un règlement par virement fractionné, mais l'intégralité doit parvenir avant l'acte.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?

Ils ne le sont pas pour une résidence principale. En revanche, dans l'investissement locatif, vous pouvez les déduire du prix de revient pour calculer la plus-value ou les amortir en régime réel.

Quels frais de notaire pour un terrain à bâtir ?

Comptez 7 % à 8 % comme pour l'ancien, car le terrain est soumis aux mêmes droits de mutation. Seule la TVA sur le neuf modifie la donne.

Le notaire peut-il réduire sa rémunération ?

Oui, jusqu'à 10 % de remise sur les émoluments quand le prix dépasse 150 000 €, à sa discrétion. Demander reste gratuit !

Comment anticiper le paiement si je vends en même temps ?

Le notaire peut coupler vente et achat lors d'une même signature, ou vous proposer un prêt relais. Consultez notre guide prêt relais.

Passez à l'action !

Calculez vos mensualités, testez l'impact d'un financement à 110 % et simulez vos économies en quelques clics. Vous gagnerez du temps et de la sérénité pour votre prochain rendez-vous bancaire.

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